El contrato de leasing inmobiliario

El leasing es un contrato que se compone  de dos negocios jurídicos: un  arrendamiento y una opción de compra.

 

El  cliente arrienda a la sociedad  de leasing y como contraprestación va  pagando una serie de cuotas  periódicas.

 

Transcurrido un plazo de tiempo  de duración del contrato,  el cliente o arrendatario financiero, debe  decidir si utiliza la opción  de compra en su favor y adquiere la  propiedad del inmueble, por una  cantidad que ya se ha fijado de antemano  en el contrato, que se  denomina valor residual.

 

El leasing o arrendamiento financiero es  una alternativa más que se le plantea al empresario o profesional,  cuando tiene que decidir respecto al inmueble en el que va a instalar su  negocio, si lo compra, lo alquila o si realiza un contrato de leasing.

 

El contrato de leasing ha adquirido una  extraordinaria importancia , al convertirse en un importante medio de  financiación, y que además va acompañado de unas importantes ventajas  fiscales.

 

Es por ello, que el leasing es  extraordinariamente atractivo para empresas de reciente creación, con  buenas expectativas de demanda, o para empresas en proceso de expansión,  con sus líneas de crédito agotadas, pero que tienen una buena gestión  empresarial que les permite afrontar financieramente un arrendamiento.

 

 

Tipos de leasing

 

Según las condiciones del leasing y la finalidad del  mismo, podríamos distinguir dos tipos de leasing:

 

• El leasing operativo. Es aquel en el que la  sociedad de leasing entrega al cliente en arrendamiento un bien:  normalmente es maquinaria, vehículos o bienes de equipo y el cliente al  finalizar el contrato puede optar por adquirir el bien, o por realizar  un nuevo contrato de leasing con el mismo u otro bien, o en todo caso,  devolverlo a la empresa de leasing.
• El leasing financiero. Es el que se utiliza para  inmuebles y en el que el cliente indica a la sociedad de leasing el  inmueble que desea que se le arriende mediante leasing. La empresa de  leasing compra el inmueble y acto seguido realiza un contrato de leasing  con el cliente en el que existe una opción de compra por el valor  residual.

 

 

El contrato de leasing inmobiliario: objeto,  plazo, forma y beneficios fiscales.

 

En cuanto al objeto del leasing  inmobiliario puede serlo cualquier tipo de inmueble con entidad jurídica  registral suficiente que pueda ser adquirido por la sociedad de leasing  y pueda ser utilizado en las actividades empresariales o profesionales  del arrendatario financiero.

 

En la escritura pública en la que  normalmente se documenta la operación, debe expresarse de forma  específica el destino del inmueble y la obligación del arrendatario  financiero de destinarlo a esa actividad durante toda la duración del  contrato.

 

Sin embargo el leasing puede también realizarse, además, de  sobre locales y naves industriales, sobre edificios construidos o en  construcción, o sobre terrenos sobre los que se va a edificar siempre  que vayan a ser dedicados a una actividad empresarial o profesional.

 

Por lo que respecta al plazo, el leasing  inmobiliario tiene un plazo mínimo de duración de diez años, por así  exigirlo la disposición adicional séptima Ley sobre Disciplina e  Intervención de las Entidades de Crédito de 29 de julio de 1988.

 

El contrato  de leasing inmobiliario acostumbra a documentarse normalmente en  escritura pública, ya que mediante dicho contrato si se ejercita la  opción de compra, se adquiere la propiedad del inmueble y, sólo mediante  escritura pública podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad.  Normalmente, y según la mecánica del leasing inmobiliario, la empresa de  leasing debe de adquirir primero el inmueble, para luego arrendarlo  mediante leasing al cliente. Lo que se hace es formalizar dos escrituras  al mismo tiempo y con un número de protocolo consecutivo: en la primera  escritura la empresa de leasing compra a un tercero el inmueble y en la  segunda la empresa de leasing otorga el arrendamiento con opción de  compra al cliente.

 

En cuanto a los beneficios fiscales,  existe una importante ventaja, ya que la cuota que se paga por el  arrendamiento financiero tiene la consideración de gasto deducible,  tanto  en el impuesto de sociedades, si se trata de una empresa  constituida como sociedad, como también es gasto deducible en el  Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, si se trata de un  empresario individual.